L’encadrement des loyers n’a pas de sens, pour au moins trois raisons

2021-12-26

Depuis près de 10 ans, août 2012, les loyers n’augmentent plus : ainsi, dans les 28 zones tendues de France, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’IRL, même lors d’un changement de locataire, et par construction, l’IRL est inférieur à l’inflation.
En dehors des zones tendues, le locataire à le choix entre plusieurs logements et peut donc choisir celui qui lui convient, selon ses moyens.
Lorsque l’encadrement des loyers est mis en place, les valeurs maximales de loyers fixées par les préfectures, les loyers de référence majorées, peuvent être dépassées en ajoutant un complément de loyer. Si le logement justifie de caractéristiques de confort déterminantes ou d'une localisation particulière.
Il est compréhensible que s’il est situé à l’étage noble d’un immeuble haussmannien, équipé par exemple de parquets anciens, de moulures au plafond, d’un salon avec cheminée, de chambres toutes équipées d’une salle d’eau privative, avec vue sur un monument historique ou un jardin, ou d’un seul de ces éléments, alors il peut justifier d’un complément de loyer librement accepté par le locataire !
Tout le monde n’aspire pas à habiter dans un logement standard, même conforme au loyer encadré !
Le loyer de référence utilisé avec l’encadrement des loyers ne prend pas en compte le poids des pièces « techniques » dans le montant du loyer : ainsi le principe de l’encadrement des loyers prévoit qu’un logement T1 de 15 m² a le même loyer de référence qu’un T1 de 30 m², par exemple 20 €/m². Or les prix des m² de la salle de bain et de la cuisine ne sont pas les mêmes que ceux d’un m² de chambre.
Est-ce qu’un T1 de 30m² justifie de par sa seule surface d’un loyer double de celui d’un T1 de 15 m² ? évidement non !
Dans le cas des T1, ce seul biais justifie qu’une proportion très importante des logements ont un loyer qui dépasse le loyer de référence majoré.
Dans les faits, sans entrer dans le détail, chacun comprendra qu’un T1 standard de 15 m² puisse être loué 400 €uros, alors qu’un T1 standard de 30 m² sera loué environ 600 €uros (loyers donnés à titre d’exemple, sans localisation géographique).

L'observation des statistiques montre que la majorité des logements dont le loyer dépasse le loyer de référence majoré sont des T1 ! ce qui confirme l'importance de cet énorme biais.

Recours contre l'Encadrement des Loyers

2021-11-19

TV7 Bordeaux - Conférence Presse | Denis Jacques, président Unpi 33

Recours contre l'encadrement des loyers Jeudi 18 novembre 2021

" Nous avons déposé un recours au Conseil d’État le 3 novembre dernier pour faire annuler le décret ministériel du 2 septembre qui fixe le périmètre de mise en place de l’encadrement des loyers à Bordeaux et dans d’autres métropoles concernées, dont Lyon et Montpellier ", explique Denis Jacques, , ajoutant que des référés- suspensions déposés simultanément seront examinés mercredi prochain.

Conférence de Presse

2021-11-15

UNPI 33-24, tiendra à une conférence de presse :

le Jeudi 18 novembre 2021 à 10H00

au siège de la Chambre des Propriétaires – UNPI 33-24
7 COURS DE GOURGUE – 33000 BORDEAUX

Face au refus de dialogue des collectivités locales, à l'absence de justification des conditions requises par la loi pour la mise en place de l'encadrement des loyers à Bordeaux, la Chambre des Propriétaires de Bordeaux – UNPI 33-24 a décidé de saisir le Conseil d'état pour faire annuler le décret ministériel correspondant, et a également déposé un référé suspension à l'encontre de ce décret.

Bordeaux n’est pas éligible à l'encadrement des loyers, et les loyers des logements privés n'augmentent pas.

Les preuves vous seront apportées lors de cette conférence de presse.

Encadrement des Loyers

2021-09-17

le 17 septembre 2021

Comme nous l'écrivions le 6 février 2021, à notre grande surprise Madame la Ministre Emmanuelle WARGON a signé le décret pour la mise en place de l'encadrement des loyers à Bordeaux.
Pourtant aucune des quatres conditions nécessaires n'est remplie selon nous, et Bordeaux Métropole refuse de nous communiquer le dossier envoyé au Ministère dans lequel il justifie que ces conditions sont remplies.

Nous travaillons donc actuellement pour saisir le tribunal afin de demander l'annulation de ce décret.

L'augmentation des loyers que connaîtrait Bordeaux selon Mr HURMIC :

Mr HURMIC évoque une augmentation du niveau des loyers de 20% entre 2012 et 2018 et une diminution de 18m² de surface pour le même loyer en 4 ans, sans jamais citer l'origine de ces chiffres.

Qu'en est-il réellement ?

- il faut d'abord constater que les bailleurs ne peuvent pas augmenter les loyers au delà de l'IRL pendant le bail, et depuis 2014 ils ne peuvent plus l'augmenter en zone tendue lors d'un changement de locataire. Or l'IRL (Indice de Référence des Loyers) est un indice calculé par l'INSEE, qui est égal à l'inflation sans le tabac et sans les loyers, si bien qu'il est toujours inférieur à l'inflation.

- puis étudier les chiffres de l'observatoire des loyers, observatoire tenu par A'urba, filiale de Bordeaux Métropole : en prenant les valeurs des loyers à Bordeaux, tous type de logements confondus, le rapport annuel pour 2015 indique un loyer médian de 11,1 €/m², et pour 2019 une valeur de 11,5 €/m², soit une augmentation de 3,6% en 4 ans, donc 0,9%/an !

Ces rapports sont disponibles sur internet.

Cette augmentation de 0,9%/an est inférieure à l'inflation !

La preuve est donc faite que les loyers n'augmentent pas à Bordeaux.

Communiqué de Presse UNPI 33-24 du 08 mars 2021

LES CHAMBRES UNPI S’OPPOSENT à L’ENCADREMENT DES LOYERS LOCALEMENT INJUSTIFIE

Les Chambres UNPI de Lyon, Montpellier, Grenoble, Bordeaux et la Chambre des Propriétaires du Grand Paris UNPI, ont fait part le 26 février, à Mme Emmanuelle WARGON, Ministre du Logement, de leur opposition à la mise en place de l’encadrement des loyers par les collectivités territoriales de Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier et Grand Orly Seine Bièvre.

L’article 140 de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose, en son alinéa 2 du §1 “qu’un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse » (…) lorsque quatre conditions sont remplies :

1. Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social,

2. Un niveau de loyer médian élevé,

3. Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible,

4. Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci.

Les collectivités compétentes des communes citées ci-dessus se sont toutefois affranchies du dialogue et des demandes des professionnels de l’immobilier et des chambres UNPI locales en sollicitant la mise en place de l’encadrement des loyers.

L’encadrement des loyers, accélérateur d’injustice sociale, source de conflits dans les rapports locatifs, ne pourra jamais résoudre la problématique première de l’insuffisance de logements, de la nécessité d’accroissement du parc locatif et de la construction de logements neufs.

Dans le cas de Bordeaux, l’étude menée par la Chambre des Propriétaires et Copropriétaires de Bordeaux, Gironde et Dordogne montre que la ville ne répond à aucun des quatre critères requis :

Les loyers des logements du parc public sont seulement moitié moins chers que ceux des bailleurs privés, alors que les avantages dont bénéficient les bailleurs publics leur permettent de construire moitié moins cher, et qu’ils bénéficient en plus d’exonération de taxes et impôts tels que la différence de loyer devrait être très supérieure à 50% pour être qualifiée d’importante,
Les loyers des logements privés à Bordeaux sont accessibles, et identiques à ceux d’autres communes environnantes : le loyer médian n’est donc pas élevé,
Le taux de logements commencés à Bordeaux, sur les cinq dernières années, place la ville en quatrième position du palmarès des 12 plus grandes villes pour cet indicateur, il n’est donc pas faible pour Bordeaux !
Les perspectives de production de logements inscrits dans le PLH de Bordeaux sont stables, à plus de 2 500 logements par an, ce qui a été confirmé par M. Pierre HURMIC, Maire de Bordeaux : elles ne sont donc pas limitées !

Vous pouvez accéder à l’étude complète des Chambres des Propriétaires UNPI pour les cinq collectivités en cliquant ici, et visionner la conférence donnée le 1er mars 2021, par les Présidents des Chambres UNPI, en cliquant ici.

Denis JACQUES
Président UNPI 33-24
Vice-Président de l’ URPI Nouvelle Aquitaine
06 43 35 33 25
contact@33unpi.org

Dossier N°117

L'encadrement des loyers est-il justifié ?

Les conditions de la loi Élan pour mettre en place l’encadrement des loyers ne sont pas remplies

Les conditions de mise en place de l’encadrement des loyers à Lyon, Bordeaux, Grenoble, et Montpellier ne sont pas remplies. Les présidents de ces chambres et celui de la chambre de Paris se sont réunis pour en contester la mise en place.

Plusieurs présidents de chambres étaient réunis ce 2 mars à Lyon pour la conférence de presse sur l’encadrement des loyers.

Jérôme Aubreton (Grenoble) souligne que l’encadrement qui est demandé par certaines collectivités locales et qui risque de s’appliquer de façon générale sur les locations vides et meublées, va se superposer avec le régime du décret annuel de blocage des loyers. Ce décret, pris chaque année limite déjà les hausses de loyers dans les zones tendues.
Denis Jacques (Bordeaux) indique que le préfet va fixer un loyer maximum en euro par m2 pour chaque type de logement, suivant sa localisation, sur la base des données fournies par les observatoires de loyers.

Action concertée
Cinq chambres de l’UNPI se sont regroupées, explique Sylvain Grataloup (Lyon) pour demander à la ministre de ne pas mettre en place cet encadrement, déplorant que les collectivités concernées n’aient pas voulu engager un dialogue avec les représentants des propriétaires. Il ajoute que l’encadrement des loyers, mis en place à Paris et à Lille, est un échec. De plus, alors que la loi Élan permet d’expérimenter l’encadrement sous réserve que quatre critères soient réunis ; or ce n’est pas le cas et les données fournies par les observatoires de loyers montrent qu’il n’y a pas de loyer excessif à Grenoble pas plus qu’à Bordeaux, Lyon ou Montpellier.

Pas de loyer médian élevé

Conditions non remplies
Le premier critère explique Denis Jacques impose un écart important entre les loyers du parc privé et ceux du parc public.

Mais les bailleurs du parc public disposent de nombreux avantages fiscaux (TVA à taux réduit, exonération d’impôt sur les sociétés et d’IFI…). Ces avantages représentent un impact sur les coûts de 53 % et sur les loyers pour une période de 40 ans de 65 %. Il faudrait don un écart de plus de 50 % pour considérer que les loyers privés sont beaucoup plus importants que ceux du secteur public. Cette condition n’est pas remplie.
Le deuxième critère est celui d’un niveau de loyer médian élevé.

Parc public / privé : quel impact ?

L’UNPI a comparé les loyers des villes concernées avec ceux des communes voisines. Pour un logement de 3 pièces par exemple, il existe un écart limité à 5 ou 10 %. Pour Bordeaux par exemple, l’écart de loyer avec Libourne est de 6,6 %. A Montpellier, les loyers sont supérieurs de 9,4 % à ceux de Sète.

La condition de loyer médian élevé n’est donc pas remplie.
Nina Baudière (Montpellier) présente le troisième critère lié à un taux faible de logements commencés par rapport aux logements existants. Or Montpellier se situe au 2e rang des villes où le taux est le plus élevé. Bordeaux est en 4e position.
Enfin, le quatrième critère concerne des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le PLH.
Or tant à Bordeaux, Montpellier, Grenoble qu’à Lyon, il existe de vraies perspectives de construction, même si certains secteurs n’autorisent pas de construction en raison de la géographie urbaine.
Par ailleurs, l’analyse des revenus médians des ménages montre que ces revenus sont en moyenne supérieurs à trois fois le loyer. Le rapport loyer sur revenu est de 22 % à Lyon, Bordeaux et Grenoble. Il est de 25 % à Villeurbanne et de 27 % à Montpellier. Il n’y a donc pas dans ces agglomérations de “loyer médian élevé”.

Les loyers des villes voisines sont très proches